%20(4).jpg)
Це третя частина. Перша була присвячена кооперативним квартирам (bostadsrätt), друга — будинкам (hus) та власності на квартиру (ägarlägenhet). Обидві стосувалися готового житла, яке вже існує. Ця частина присвячена новобудовам (nyproduktion), тобто житлу, яке ще будується або щойно збудоване і продається вперше. Часто такі квартири купують «на етапі планування» (på ritning), коли фізично їх ще не існує.
Новобудови мають свої переваги: нове житло, низькі експлуатаційні витрати в перші роки та фіксована ціна без торгів. Проте це також пов'язано з певними ризиками та іншою юридичною структурою, ніж при купівлі готового житла.
Фінанси та іпотечне зобов'язання (lånelöfte) працюють так само, як і в першій частині, з двома доповненнями. По-перше, тут немає торгів (budgivning); ціна фіксована. По-друге, забудовник (byggherre) зазвичай вимагає наявності дійсного іпотечного зобов'язання на момент підписання договору. Оскільки між підписанням контракту та заселенням може пройти два роки або більше, попереднє рішення банку може втратити чинність, і його доведеться поновлювати.
Найважливіше: ваша сторона в угоді — це кооператив, а не будівельна компанія
При купівлі квартири в новобудові вашою стороною в угоді, а також опонентом у будь-якому спорі, є житловий кооператив (bostadsrättsförening), а не компанія, що збудувала будинок (byggföretag). Тому претензії щодо квартири спрямовуються до кооперативу, а не до забудовника.
При купівлі житла в новобудові зазвичай підписуються три різні договори.
Договір бронювання (bokningsavtal, також відомий як reservationsavtal або intresseanmälan). Це спосіб для забудовника оцінити попит. Цей тип договору не регулюється законом, не має формальних вимог і зазвичай не є обов'язковим до виконання. Плата за бронювання (bokningsavgift) зазвичай становить від 10 000 до 25 000 крон і згодом вираховується із загальної вартості. Але читайте його уважно: на ринку існують версії, за якими ви можете втратити значні суми, якщо відмовитеся від угоди.
Попередній договір (förhandsavtal). Він регулюється Законом про житлові кооперативи (bostadsrättslagen), є обов'язковим до виконання і підписується з кооперативом до завершення будівництва квартири. Кооператив зобов'язується надати вам квартиру після її зведення, а ви зобов'язуєтеся її купити. Договір має бути укладений у письмовій формі та містити, серед іншого, імена сторін, номер квартири, орієнтовний час надання права власності, орієнтовні внески, розмір авансового платежу (förskott) та деталі дозволу на будівництво (bygglov). Перед підписанням ви маєте щонайменше сім днів на роздуми (betänketid). Членство в кооперативі (medlemskap) також перевіряється під час укладання попереднього договору, і після його підписання кооператив не може відкликати це рішення.
Важлива відмінність від першої частини. При купівлі готової квартири окремого попереднього договору немає; там центральним є договір про передачу права власності (överlåtelseavtal). У випадку з новобудовами förhandsavtal часто є першим обов'язковим кроком, який пов'язує вас на тривалий час.
Авансовий платіж та його забезпечення. Разом із попереднім договором ви зазвичай сплачуєте аванс (förskott), часто близько 100 000 крон, іноді більше, а в деяких випадках — до повної суми першого внеску (insats). Кооператив може приймати аванс лише за наявності дозволу від Шведського відомства з реєстрації компаній (Bolagsverket), а цей дозвіл вимагає наявності сертифікованого кошторису та забезпечення кооперативом повернення коштів. Отже, якщо будівництво не відбудеться, аванс має бути повернутий. Але пам'ятайте, що забезпечення покриває лише сам аванс, а не додаткові опції (tillval), за які ви заплатили окремо.
Договір про надання права власності (upplåtelseavtal). Це фінальний договір, який підписується наприкінці будівництва або коли квартира готова. Перед його підписанням фінансовий план кооперативу (ekonomisk plan) має бути перевірений, засвідчений двома сертифікаторами (intygsgivare) та зареєстрований у Bolagsverket. Щоб договір був дійсним, ваше членство також має бути схвалене. Разом із ним ви зазвичай сплачуєте завдаток (handpenning) у розмірі близько 10 відсотків від ціни, за вирахуванням уже сплачених сум за бронювання та авансу. Після підписання договору про надання права власності квартиру можна перепродати ще до отримання ключів, що і означає «продаж на етапі планування».
Оскільки förhandsavtal є обов'язковим, проста відмова від нього коштує грошей. Проте Закон про житлові кооперативи визначає три випадки, коли ви можете розірвати його без наслідків:
В інших випадках при розірванні договору ви повинні компенсувати додаткові витрати та будь-які збитки кооперативу: витрати на рекламу та перегляди, різницю між ціною, яку сплатить новий покупець, і тією, яку мали сплатити ви, а також несплачені внески. Ваша відповідальність не обмежується розміром авансу; вона може бути більшою. Попередній договір може бути переданий (överlåta) лише чоловікові/дружині або партнеру, з яким ви проживаєте разом.
У новобудовах немає річного звіту (årsredovisning), оскільки кооператив новий. Натомість ви читаєте два документи. Кошторис (kostnadskalkyl) — це коротший попередній документ для попереднього договору, засвідчений двома сертифікаторами, але не зареєстрований у Bolagsverket. Фінансовий план (ekonomisk plan) — це більш детальний документ для договору про надання права власності, який засвідчується та реєструється в Bolagsverket; саме в ньому відображаються кредити кооперативу, експлуатаційні витрати та розрахункові річні внески (årsavgift).
І кошторис, і план є лише прогнозом. Тому зверніть увагу на те, яка відсоткова ставка була закладена в розрахунки, а також на співвідношення між кредитами кооперативу та внесками його членів. Кооперативи з меншою часткою кредитних коштів зазвичай є більш стабільними.
Основним фінансовим ризиком при купівлі житла в новобудові є висока заборгованість кооперативу на квадратний метр (belåning per kvadratmeter), про що йшлося в першій частині. Нові кооперативи часто мають борг близько 10 000–15 000 крон на квадратний метр, і вище цього рівня ризик помітно зростає. Різні джерела вказують на різні порогові значення, тому це лише орієнтир. Чим вищий борг, тим чутливіший кооператив до підвищення відсоткових ставок: якщо ставка зростає, зростає і щомісячний внесок.
Тому запитайте про аналіз чутливості до відсоткових ставок: яким буде річний внесок, якщо ставка зросте до 4 або 5 відсотків? Також будьте обережні з низькими внесками в перші рік-два, за якими можуть послідувати різкі підвищення. Низький «привабливий» внесок на старті — це скоріше попередження, ніж перевага.
Оскільки ви платите за квартиру до того, як вона буде готова, фінансовий стан забудовника має значення. Якщо збанкрутує невеликий субпідрядник, це рідко впливає на вашу квартиру, оскільки забудовник замінить його. Гірше, якщо проблеми виникають у самого забудовника, адже тоді ви ризикуєте залишитися з витраченими грошима та недобудованим об'єктом. Банкрутства в будівельній галузі Швеції останніми роками не є рідкістю, тому варто ретельно перевірити забудовника. Ви можете, серед іншого, переглянути останні річні звіти на allabolag.se або в Bolagsverket і звернути увагу на коефіцієнт власного капіталу (soliditet), грошовий потік і динаміку прибутку.
Тут допомагають дві гарантії. Гарантія авансового платежу (förskottsgaranti, іноді її називають insatsgaranti) захищає ваш аванс, якщо будівництво не відбудеться, але вона покриває лише аванс, а не додаткові опції. Гарантія завершення будівництва (färdigställandeskydd) забезпечує завершення проєкту, навіть якщо забудовник збанкрутує. Для приватного будинку (villa), що будується за підрядним договором, такий захист зазвичай вимагається законом, тоді як для нової квартири в кооперативі (bostadsrätt) це не є обов'язковою вимогою, хоча про це варто запитати.
Затримка здачі новобудови — це скоріше правило, ніж виняток. У попередньому договорі зазвичай вказується попередня дата заселення (preliminär tillträdesdag), і забудовник має право відкласти її на певний час без наслідків. На практиці затримки на рік або два трапляються часто. Тому ризиковано продавати своє поточне житло, розраховуючи на переїзд у новобудову в ту саму дату. Майте напоготові альтернативний варіант житла.
Право розірвати договір через затримку існує, але лише якщо затримка є необґрунтовано тривалою, а закон не встановлює чітких меж, тому це часто вирішується в судовому порядку. Тому варто наполягати на включенні в договір пункту про штрафні санкції за затримку (vitesklausul).
Кооператив формується забудовником, і перша рада (так звана byggande styrelse, «будівельна рада») призначається ним, іноді з числа його власних співробітників. Прочитайте статут (stadgar) і перевірте, чи немає там дивних правил голосування і як саме призначається рада. Буває, що забудовник зберігає контроль над радою протягом кількох років після заселення, і тоді рішення щодо обслуговування, підвищення внесків та інвестицій приймаються в інтересах забудовника, а не мешканців. Добре, якщо статут передбачає, що рада має складатися з представників мешканців приблизно через два роки після заселення.
Одним із показників може бути знак якості Trygg BRF: чи внесений проєкт до списку на tryggbostadsrattsmarknad.se? Для проєктів із цим знаком існують правила щодо того, скільки членів ради можуть бути пов'язані із забудовником.
Під час будівництва ви часто можете обирати матеріали та додаткові опції: підлогове покриття, кухню, плитку тощо. Це не є обов'язковим; ви отримаєте гарне житло і без них. Але є два моменти. По-перше, за додаткові опції іноді потрібно платити до завершення будівництва, тому їх не можна профінансувати за рахунок іпотеки. По-друге, гарантія авансового платежу не покриває додаткові опції, тому в разі скасування проєкту ці гроші зазвичай втрачаються. Якщо стандартні варіанти вам не підходять, ви можете спробувати домовитися окремо, щоб уникнути заміни обладнання відразу після переїзду.
За кілька тижнів до отримання ключів незалежний інспектор проводить фінальну інспекцію (slutbesiktning). У новобудовах дефекти є звичним явищем, тому варто залучити власного інспектора, а не покладатися лише на інспекцію забудовника. Пізніше також проводиться дворічна інспекція (tvåårsbesiktning), під час якої ви можете повідомити про дефекти, що виявилися протягом перших двох років.
Оскільки вашою стороною в договорі є кооператив, ви направляєте претензії щодо квартири до його ради. Рада повинна, якщо це можливо, усунути дефекти; якщо вона цього не робить, ви можете усунути їх самостійно і вимагати компенсацію, а у випадку значних дефектів може з'явитися можливість розірвати договір або отримати зниження річного внеску. Агент з нерухомості також може нести відповідальність, якщо в оголошенні або описі об'єкта він надав інформацію, яка згодом виявилася неправдивою.
Агент з нерухомості не може бути найнятий будівельною компанією, оскільки це ставить під сумнів його неупередженість, і якщо агент береться за роботу продавця, він втрачає свою реєстрацію. Забудовник може натомість продавати житло через власних продавців, які не є зареєстрованими агентами. Агент повинен, серед іншого, перевірити наявність сертифікованого кошторису та дозвіл від Bolagsverket на отримання авансів і надання прав на квартири. Роль агента з нерухомості в новобудовах добре пояснюється Fastighetsmäklarinspektionen (Шведською інспекцією з нерухомості).
Якщо це не квартира, а новий будинок, процес відрізняється і більше схожий на той, що описаний у другій частині. Тут ви купуєте ділянку та підписуєте договір підряду з будівельною компанією; будівництво часто фінансується за допомогою будівельного кредиту; зрештою проводиться фінальна інспекція, муніципалітет видає дозвіл на експлуатацію, і лише після цього відбувається передача об'єкта. Реєстрація права власності та інші витрати на нерухоме майно були описані у другій частині.
Перед підписанням попереднього договору або договору про надання права ви повинні розуміти, що вашою стороною в угоді є кооператив, а не забудовник; уважно прочитайте сам договір, особливо умови щодо авансу, затримок та розірвання; переконайтеся, що є сертифікований кошторис або фінансовий план, а також дозвіл від Bolagsverket на отримання авансу; перевірте гарантію на авансовий платіж, а для будинку — гарантію завершення будівництва; оцініть борг кооперативу на квадратний метр та його чутливість до відсоткових ставок; якщо можливо, перевірте фінансовий стан забудовника; і сплануйте альтернативне житло на випадок затримки будівництва.
І головне правило залишається таким самим, як і в попередніх частинах: не підписуйте документ, зміст якого ви не розумієте.
При копіюванні або відтворенні цього контенту, будь ласка, вказуйте наш вебсайт або нашу організацію з посиланням. Якщо посилання на сайт або організацію не надано, ми будемо змушені відреагувати та вимагати зазначення джерела.
Проєкт EmpowerHUB реалізується HUG спільно з партнерами. Співфінансується Європейським Союзом через Фонд притулку, міграції та інтеграції (AMIF).
Автор: Julia Dangoor
Ми збираємо найважливіші новини та покрокові інструкції, щоб ви почувалися впевнено у Швеції. Дізнайтеся про свої права, обов'язки та можливості для особистого й професійного зростання — усе в одному місці.
