Це друга частина. Перша стосувалася кооперативної квартири (bostadsrätt). Ця присвячена будинкам (hus або villa) та ägarlägenhet (квартирам у приватній власності).
Головна відмінність лише одна. Купуючи будинок або ägarlägenhet, ви купуєте не членство в кооперативі, а сам об'єкт нерухомості (fast egendom). Через це на покупця покладається більше відповідальності та витрат.
Фінанси, lånelöfte (попереднє схвалення кредиту) та торги тут працюють так само, як і з квартирою. Нові правила іпотеки від 1 квітня 2026 року, попереднє рішення банку та процес торгів (budgivning) нічим не відрізняються, тому я не буду повторювати їх детально. Все це є в першій частині. Нижче наведено лише те, що стосується нерухомого майна.
Будинок (hus, villa). Зазвичай ви купуєте і будівлю, і земельну ділянку. Але важливо перевірити, чи дійсно земля перебуває у власності. Існує таке поняття, як tomträtt (оренда земельної ділянки), коли земля належить, наприклад, муніципалітету, а власник будинку сплачує збір (tomträttsavgäld) за право користування нею. Головна відмінність від квартири полягає в тому, що вся відповідальність за дах, фундамент, опалення, дренаж, водопостачання, каналізацію та інші системи тепер лежить на власнику. Більше свободи, але й більше турбот.
Ägarlägenhet. Це квартира, яка, на відміну від bostadsrätt, юридично є нерухомим майном. Іншими словами, це ближче до звичного для України права власності на житло. Вона має власний кадастровий номер (fastighetsbeteckning), а право власності реєструється в Lantmäteriet (Шведській службі реєстрації нерухомості). Таку квартиру можна продавати, закладати або здавати в оренду без дозволу кооперативу, оскільки bostadsrättsförening не існує. Спільні частини будівлі управляються власниками спільно через samfällighetsförening (асоціацію спільного управління майном). Ägarlägenheter досі зустрічаються рідко, переважно в новобудовах. Процедурно купівля ägarlägenhet більше схожа на купівлю будинку, ніж bostadsrätt: тут ви подаєте заяву на реєстрацію права власності (lagfart), сплачуєте гербовий збір (stämpelskatt) і, за потреби, оформлюєте нові іпотечні свідоцтва (pantbrev), при цьому немає жодного членства в кооперативі чи необхідності його схвалення.
При купівлі нерухомості обов'язок покупця перевірити стан житла є особливо широким. Це називається undersökningsplikt, і до цього слід ставитися серйозно. Як загальне правило (глава 4, розділ 19 Земельного кодексу, Jordabalken), покупець не може висувати претензії щодо дефектів, які можна було виявити під час ретельного огляду. Це правило діє незалежно від того, чи проводив покупець огляд насправді.
Вам слід перевірити, серед іншого, фундамент і конструкцію, дах і фасад, дренаж, підвал і ознаки вогкості, електропроводку, водопостачання та каналізацію, опалення та вентиляцію, камін і димохід, а також рівень радону.
Варто залучити незалежного інспектора з будівництва (besiktningsman). Але навіть професійний огляд не завжди охоплює весь будинок. Електропроводка, водопостачання, каналізація та димоходи часто залишаються поза увагою, тому ці частини, можливо, доведеться перевіряти окремо. Якщо в звіті про огляд зазначено, що щось потребує додаткового дослідження, наприклад, вимірювання вологості або відеоінспекція труб, краще зробити це до підписання договору. В іншому випадку, у разі виникнення суперечки, невиконання додаткової перевірки може бути витлумачено як те, що покупець мав підстави знати про дефект.
Технічного огляду недостатньо. Через Lantmäteriet та муніципалітет вам слід перевірити, хто є зареєстрованим власником, чи є якісь сервітути (servitut), чи земля перебуває у власності або в оренді (tomträtt), чи є дозволи на будівництво (bygglov) для прибудов та змін, чи існує детальний план забудови (detaljplan), чи є спільні об'єкти (gemensamhetsanläggning) і які іпотечні свідоцтва (pantbrev) вже оформлені.
Сервітут не завжди є проблемою. Але покупець повинен заздалегідь знати, чи має, наприклад, сусід право проїзду дорогою через ділянку, або чи проходять через неї чужі комунікації.
Культурно-історичний статус будинку слід перевіряти окремо. Захист тут здійснюється у двох різних формах, які працюють по-різному.
Перша форма — це пам'ятка архітектури (byggnadsminne) згідно із Законом про охорону культурної спадщини (Kulturmiljölagen). Цей статус визначається Адміністративною радою округу (Länsstyrelsen), яка також встановлює охоронні положення (skyddsbestämmelser) у своєму рішенні, тобто те, що має бути збережено і що не можна змінювати. Будь-які зміни всупереч цим положенням потребують дозволу Länsstyrelsen і передбачають наявність особливих підстав (särskilda skäl). Важливо для покупця: цей статус вноситься до реєстру нерухомості, а розпорядження та заборони Länsstyrelsen діють навіть щодо нового власника. Тому статус byggnadsminne зазвичай відображається в документах, і обмеження, як правило, переходять до того, хто купує об'єкт.
Друга форма складніша, оскільки її легко пропустити. Багато цінних будинків не є пам'ятками архітектури. Вони класифікуються місцевим музеєм (наприклад, stadsmuseum, міський музей) та/або захищені через детальний план забудови (detaljplan) згідно із Законом про планування та будівництво (Plan- och bygglagen, PBL). Класифікація музею сама по собі не має юридичної сили. Але муніципалітет покладається на неї при оцінці дозволу на будівництво, а фактичні обмеження виникають через detaljplan з такими позначеннями, як q, k, Q, заборона на знесення (rivningsförbud), положення про дбайливе ставлення (varsamhetsbestämmelser) та розширені зобов'язання щодо отримання дозволів, а також через загальні вимоги PBL, згідно з якими будівля не повинна бути спотворена (förvanskning), а зміни мають вноситися дбайливо. Ці вимоги діють навіть тоді, коли сама зміна зазвичай не потребує дозволу. Проблема в тому, що такий захист не завжди видно у звичайному реєстрі нерухомості.
На практиці обидві форми означають одне й те саме. Зміни в такому будинку, навіть фасаду, вікон, даху, а іноді й інтер'єру, повинні бути узгоджені, повідомлені (anmälan) або оформлені як дозвіл на будівництво, і дозвіл надається не завжди. Тому перед купівлею вам слід спеціально звернутися до відділу планування муніципалітету (stadsbyggnadskontor) із запитом щодо детального плану та охоронних положень, а також перевірити класифікацію будівлі в музеї. Саме покупець, як майбутній власник, повинен це з'ясувати. Ви не можете покладатися тут на агента з нерухомості. Вони не завжди про це знають.
Ще одна річ, яку варто перевірити, — це незавершений або незаконний дозвіл на будівництво (bygglov). Перевірте, чи всі зміни мають дозвіл і чи були виконані згідно з правилами. Дозвіл на будівництво дійсний протягом п'яти років: роботи повинні розпочатися протягом двох років і бути завершені протягом п'яти років з дня набрання рішенням законної сили (laga kraft), інакше дозвіл втрачає чинність. А для законного використання того, що було побудовано або змінено, потрібен остаточний дозвіл від муніципалітету (slutbesked). Якщо попередній власник отримав дозвіл, але не завершив роботи або не отримав остаточного дозволу, або побудував взагалі без дозволу, це стає проблемою нового власника.
Муніципалітет може видати припис про виправлення (rättelseföreläggande), тобто вимогу виправити ситуацію, аж до знесення за рахунок власника, і накласти штраф за порушення будівельних норм (byggsanktionsavgift), незалежно від того, чи знав про це новий власник. Як новий власник, ви повністю успадковуєте юридичну відповідальність за стан об'єкта. І навіть якщо минуло десять років і муніципалітет більше не може вимагати знесення, це не робить будівлю законною. Тому в муніципалітеті перед підписанням договору купівлі-продажу (köpekontrakt) слід перевірити історію дозволів на будівництво та наявність остаточного дозволу на всі зміни.
Для будинку та ägarlägenhet послідовність документів дещо відрізняється від такої для квартири.
Спочатку сторони підписують договір купівлі-продажу (köpekontrakt). Це основний документ, що містить усі умови: ціну, дату передачі об'єкта (tillträde), а також умови щодо кредитування та технічної експертизи. Згідно із законом (Земельний кодекс, Jordabalken), договір купівлі-продажу нерухомості має бути укладений у письмовій формі; усні домовленості не мають юридичної сили. Під час підписання зазвичай вноситься завдаток (handpenning), як правило, у розмірі близько 10 відсотків від вартості.
Усе, що для вас важливо, має бути зафіксовано в договорі купівлі-продажу. Якщо кредит ще не отримав остаточного схвалення, це прописується як умова фінансування (köpet gäller om lån beviljas — купівля дійсна за умови схвалення кредиту). Якщо ви хочете провести або завершити технічну експертизу, це також вноситься як окрема умова. Усної обіцянки недостатньо.
Далі настає етап передачі об'єкта (tillträde). Покупець здійснює остаточний платіж, і сторони підписують акт передачі права власності (köpebrev) — документ, що підтверджує оплату та завершення угоди. Köpebrev необхідний для подання заяви на реєстрацію права власності (lagfart), тобто для внесення нового власника до реєстру Lantmäteriet. Саме lagfart захищає покупця, зокрема від того, що продавець може продати ту саму нерухомість комусь іншому.
Це головна фінансова відмінність порівняно з купівлею квартири. Для житлового права (bostadsrätt) таких витрат не існує, але для будинку чи окремої квартири у власності (ägarlägenhet) вони можуть бути значними.
Lagfart — це реєстрація нового власника. Для приватної особи гербовий збір (stämpelskatt) становить 1,5 відсотка від більшої з двох сум: ціни купівлі або податкової вартості (taxeringsvärde) нерухомості за відповідний рік. До цього додається адміністративний збір у розмірі 825 крон.
Іпотечні свідоцтва (pantbrev) потрібні як забезпечення кредиту. Якщо на будинок уже оформлені іпотечні свідоцтва на достатню суму, нові отримувати не потрібно. За нові іпотечні записи (inteckningar) ви сплачуєте 2 відсотки від суми плюс збір у розмірі 375 крон за кожен запис.
Приклад розрахунку. Будинок коштує 3 000 000 крон, кредит — 2 700 000 крон. Перший внесок становить 300 000 крон. Lagfart коштуватиме близько 45 825 крон. Якщо на будинок немає іпотечних свідоцтв і їх потрібно оформлювати на повну суму кредиту, це додасть ще близько 54 375 крон. Разом початкові витрати можуть легко перевищити 400 000 крон, і це без урахування технічної експертизи, страхування, переїзду та ремонту. Актуальні суми публікуються на сайті Lantmäteriet.
Претензії щодо дефектів нерухомості можна пред'явити протягом десяти років з дня передачі об'єкта (tillträde). Однак про дефект необхідно повідомити продавця протягом розумного терміну після його виявлення.
Десять років не означає, що продавець несе відповідальність за будь-яку поломку протягом усього цього часу. Щоб дефект вважався прихованим, він повинен існувати на момент купівлі, його неможливо було виявити під час ретельної перевірки, і у покупця не було підстав очікувати на таку проблему, враховуючи вік, стан та ціну будинку.
Тут важливо розуміти два аспекти в комплексі. Нерухомість продається в існуючому стані (befintligt skick), і обов'язок щодо перевірки лежить на покупцеві. Тому дефекти, які можна було виявити під час ретельної перевірки, зазвичай залишаються проблемою покупця, а не продавця. Договір також може містити застереження про обмеження відповідальності (friskrivningsklausul), за допомогою якого продавець обмежує свою відповідальність. Просте правило: купуючи старий будинок зі старим дахом і старою каналізацією, ви не можете очікувати, що всі системи будуть як у новобудові. Більше інформації про приховані дефекти в будинках можна знайти на сайті Шведського агентства у справах споживачів (Konsumentverket).
Тут діє те саме правило, що й у першій частині. Якщо приватне житло продається з прибутком, податок, як правило, становить 22 відсотки від суми прибутку. При розрахунку враховується не лише ціна купівлі, а й певні витрати на покращення, ремонт та сам процес продажу. Тому зберігайте чеки та документи з моменту купівлі.
Що перевірити перед підписанням
Купуючи будинок або окрему квартиру у власності (ägarlägenhet), перед підписанням договору ви повинні отримати остаточне схвалення банку, провести технічну експертизу та виконати свій обов'язок щодо перевірки (undersökningsplikt), перевірити юридичні аспекти через Lantmäteriet та муніципалітет (зокрема, культурно-історичний статус та історію дозволів на будівництво), переконатися, що всі важливі умови внесені до договору купівлі-продажу (köpekontrakt), а також закласти в бюджет не лише ціну, а й витрати на lagfart, pantbrev та інші платежі.
І головне правило залишається незмінним: не підписуйте документ, зміст якого ви не розумієте.
При копіюванні або відтворенні цього контенту, будь ласка, вказуйте посилання на наш вебсайт або організацію. Якщо посилання на сайт або організацію не надано, ми будемо змушені відреагувати та вимагати зазначення джерела.
Проєкт EmpowerHUB реалізується HUG спільно з партнерами. Співфінансується Європейським Союзом через Фонд притулку, міграції та інтеграції (AMIF).
Автор: Джулія Дангур
Ми збираємо найважливіші новини та покрокові інструкції, щоб ви почувалися впевнено у Швеції. Дізнайтеся про свої права, обов'язки та можливості для особистого й професійного зростання — усе в одному місці.
