%20(4).jpg)
Detta är den tredje delen. Den första handlade om bostadsrätter, den andra om hus och ägarlägenheter. Båda behandlade färdiga bostäder som redan existerar. Denna del handlar om nyproduktion, det vill säga bostäder som fortfarande byggs eller precis har färdigställts och säljs för första gången. De köps ofta "på ritning", när lägenheten ännu inte fysiskt finns.
Nyproduktion har sina fördelar: en ny bostad, låga driftskostnader de första åren och ett fast pris utan budgivning. Men det innebär också särskilda risker och en annan juridisk struktur än vid köp av en färdig bostad.
Pengar och lånelöfte fungerar på samma sätt som i den första delen, med två tillägg. För det första förekommer ingen budgivning här; priset är fast. För det andra kräver byggherren oftast att du har ett giltigt lånelöfte när avtalet skrivs. Eftersom det kan gå två år eller mer mellan kontraktsskrivning och inflyttning kan bankens förhandsbesked löpa ut och behöva förnyas.
Det viktigaste: din motpart är föreningen, inte byggbolaget
När du köper en nyproducerad bostadsrätt är din motpart, och din motpart vid en eventuell tvist, bostadsrättsföreningen – inte företaget som byggde huset. Krav som rör lägenheten riktas alltså mot föreningen, inte mot byggaren.
Vid köp av nyproduktion skrivs vanligtvis tre olika avtal.
Bokningsavtal (kallas även reservationsavtal eller intresseanmälan). Detta är ett sätt för byggherren att sondera intresset. Denna typ av avtal är inte lagreglerat, det finns inga formkrav och det är oftast inte bindande. Bokningsavgiften ligger normalt mellan 10 000 och 25 000 kronor och dras senare av från priset. Men läs noga: det finns varianter på marknaden där du kan förlora betydande summor om du hoppar av.
Förhandsavtal. Detta är reglerat i bostadsrättslagen, är bindande och skrivs med föreningen innan lägenheten är färdigställd. Föreningen lovar att upplåta lägenheten till dig när den är byggd, och du lovar att köpa den. Avtalet måste vara skriftligt och innehålla bland annat parternas namn, vilken lägenhet som ska upplåtas, beräknad tidpunkt för upplåtelse, beräknade avgifter och storleken på förskottet, samt uppgifter om bygglov. Innan du skriver på har du minst sju dagars betänketid. Medlemskap i föreningen prövas också i samband med förhandsavtalet, och när det väl är skrivet kan föreningen inte återkalla det beslutet.
En viktig skillnad från den första delen. Vid köp av en färdig lägenhet finns inget separat förhandsavtal; där är överlåtelseavtalet det centrala. Vid nyproduktion är förhandsavtalet ofta det första bindande steget, och det binder dig under lång tid.
Förskottet och dess säkerhet. I samband med förhandsavtalet betalar du oftast ett förskott, ofta runt 100 000 kronor, ibland mer, och i vissa fall upp till hela insatsen. Föreningen får endast ta emot förskott om Bolagsverket har gett tillstånd, och det tillståndet kräver en intygad kostnadskalkyl samt att föreningen har ställt säkerhet för återbetalning. Om bygget inte blir av ska alltså förskottet betalas tillbaka. Tänk dock på att säkerheten endast täcker själva förskottet, inte tillval som du betalat separat.
Upplåtelseavtal. Detta är det slutgiltiga avtalet som skrivs när bygget närmar sig sitt slut eller när lägenheten är klar. Innan det skrivs måste föreningens ekonomiska plan vara granskad, intygad av två intygsgivare och registrerad hos Bolagsverket. För att avtalet ska vara giltigt måste även ditt medlemskap vara godkänt. I samband med detta betalar du vanligtvis en handpenning på cirka 10 procent av priset, minus eventuell bokningsavgift och förskott som redan betalats. När upplåtelseavtalet är skrivet kan lägenheten säljas vidare även innan du fått nycklarna, vilket är vad "sälja på ritning" innebär.
Eftersom förhandsavtalet är bindande kostar det pengar att bara hoppa av. Men bostadsrättslagen anger tre fall där du kan häva det utan konsekvenser:
I andra fall måste du vid en hävning ersätta föreningens merkostnader och eventuella förluster: kostnader för annonsering och visningar, mellanskillnaden mellan vad en ny köpare betalar och vad du skulle ha betalat, samt obetalda avgifter. Ditt skadeståndsansvar är inte begränsat till förskottets storlek; det kan bli högre. Ett förhandsavtal kan endast överlåtas till make, maka eller sambo.
Vid nyproduktion finns ingen årsredovisning eftersom föreningen är ny. Istället läser du två dokument. Kostnadskalkylen är ett kortare, preliminärt dokument för förhandsavtalet, intygat av två intygsgivare men inte registrerat hos Bolagsverket. Den ekonomiska planen är ett mer detaljerat dokument för upplåtelseavtalet, som är intygat och registrerat hos Bolagsverket, och det är där föreningens lån, driftskostnader och beräknade årsavgifter framgår.
Både kalkylen och planen är bara en prognos. Titta därför på vilken ränta som antagits och på förhållandet mellan bostadsrättsföreningens lån och medlemmarnas insatser. Föreningar med en lägre belåningsgrad är oftast mer stabila.
Den största ekonomiska risken med nyproduktion är föreningens höga belåning per kvadratmeter, vilket vi gick igenom i första delen. Nya föreningar har ofta lån på omkring 10 000–15 000 kronor per kvadratmeter, och över den nivån ökar risken märkbart. Olika källor anger olika gränsvärden, så detta är bara en vägledning. Ju högre belåning, desto känsligare är föreningen för räntehöjningar: om räntan stiger, gör även månadsavgiften det.
Be därför om en räntekänslighetsanalys: hur skulle årsavgiften se ut om räntan steg till 4 eller 5 procent? Var även vaksam på låga avgifter under det första eller andra året, då dessa kan följas av kraftiga höjningar. En låg "lockavgift" i början är snarare en varningssignal än en fördel.
Eftersom du betalar för lägenheten innan den är färdigställd spelar byggherrens ekonomi stor roll. Om en mindre underentreprenör går i konkurs påverkar det sällan din lägenhet, eftersom byggherren ersätter dem. Värre är det om själva byggherren hamnar i ekonomiska svårigheter, då du riskerar att stå kvar med betalda pengar och ett halvfärdigt hus. Byggkonkurser har inte varit ovanliga i Sverige under senare år, så det är värt att granska byggherren noggrant. Du kan bland annat titta på de senaste årsredovisningarna på allabolag.se eller hos Bolagsverket och notera soliditet, kassaflöde och vinstutveckling.
Två garantier hjälper här. En förskottsgaranti (ibland kallad insatsgaranti) skyddar ditt förskott om bygget inte blir av, men täcker endast förskottet, inte tillval. Ett färdigställandeskydd säkerställer att projektet slutförs även om byggherren går i konkurs. För en nybyggd villa som uppförs enligt entreprenadkontrakt krävs ett sådant skydd normalt enligt lag, medan det för en nyproducerad bostadsrätt inte är ett lagkrav, även om det är klokt att efterfråga.
Att en nyproduktion blir försenad är snarare regel än undantag. I förhandsavtalet anges oftast en preliminär tillträdesdag, och byggherren har rätt att skjuta upp den under en viss tid utan konsekvenser. I praktiken förekommer förseningar på ett eller två år. Det är därför riskabelt att sälja sin nuvarande bostad med inställningen att flytta in i nyproduktionen på samma datum. Ha en alternativ boendelösning redo.
Rätten att häva avtalet vid en försening finns, men endast om förseningen är oskäligt lång, och lagen sätter ingen tydlig gräns, så det avgörs ofta i domstol. Det är därför värt att insistera på en vitesklausul för försening i avtalet.
Föreningen bildas av byggherren, och den första styrelsen (den så kallade byggande styrelsen) utses av dem, ibland med deras egna personer. Läs stadgarna och se om det finns märkliga röstningsregler och hur styrelsen utses. Det händer att byggherren behåller kontrollen över styrelsen i flera år efter inflyttning, och då fattas beslut om underhåll, avgiftshöjningar och investeringar i byggherrens intresse snarare än de boendes. Det är bra om stadgarna föreskriver att styrelsen ska vara boenderepresentativ inom cirka två år efter inflyttning.
En vägledning kan vara kvalitetsmärkningen Trygg BRF: finns projektet med på tryggbostadsrattsmarknad.se? För projekt med den märkningen finns regler för hur många styrelsemedlemmar som får ha kopplingar till byggherren.
Under byggtiden kan du ofta välja material och tillval: golv, kök, kakel och så vidare. Det är inte obligatoriskt; du får ett bra hem även utan dem. Men två saker. För det första måste tillvalen ibland betalas innan färdigställandet, så de kan inte finansieras med bolånet. För det andra täcker inte förskottsgarantin tillval, så om projektet ställs in går de pengarna oftast förlorade. Om standardvalen inte passar dig kan du försöka komma överens separat för att undvika att byta ut inredningen direkt efter inflyttning.
Några veckor innan du får nycklarna genomför en oberoende besiktningsman en slutbesiktning. Vid nyproduktion är fel vanliga, så det är värt att anlita en egen besiktningsman istället för att bara förlita sig på byggherrens besiktning. Senare genomförs även en tvåårsbesiktning, där du kan anmäla fel som uppstått under de första två åren.
Eftersom din motpart är bostadsrättsföreningen riktar du krav gällande lägenheten till dess styrelse. Styrelsen måste, om möjligt, åtgärda felen; om de inte gör det kan du åtgärda dem själv och kräva ersättning, och vid väsentliga fel kan det bli aktuellt att häva köpet eller få en sänkning av årsavgiften. Fastighetsmäklaren kan också hållas ansvarig om de i objektsbeskrivningen eller annonsen lämnat uppgifter som senare visat sig vara felaktiga.
En fastighetsmäklare får inte vara anställd av byggföretaget, eftersom det ifrågasätter mäklarens opartiskhet, och om mäklaren tar anställning som säljare förlorar hen sin registrering. Byggherren kan istället sälja bostäderna genom egna säljare som inte är registrerade mäklare. Mäklaren måste bland annat kontrollera att det finns en certifierad kostnadskalkyl och att Bolagsverket gett tillstånd att ta emot förskott och upplåta lägenheterna. Fastighetsmäklarens roll vid nyproduktion förklaras väl av Fastighetsmäklarinspektionen.
Om det inte rör sig om en lägenhet utan om en nyproducerad villa ser processen annorlunda ut och ligger närmare den andra delen. Här köper du tomten och tecknar ett entreprenadavtal med byggföretaget; bygget finansieras ofta med ett byggnadskreditiv; slutligen genomförs en slutbesiktning, kommunen utfärdar ett slutbesked och först därefter sker tillträdet. Lagfart och andra kostnader för fast egendom beskrevs i den andra delen.
Innan förhands- eller upplåtelseavtalet tecknas bör du förstå att din motpart är bostadsrättsföreningen, inte byggherren; läs igenom själva avtalet noga, särskilt villkoren för förskott, dröjsmål och avbokning; säkerställ att det finns en intygsgiven kostnadskalkyl eller ekonomisk plan samt Bolagsverkets tillstånd för förskottet; kontrollera förskottsgarantin och, vid småhus, färdigställandeskyddet; bedöm föreningens skuld per kvadratmeter och dess räntekänslighet; granska om möjligt byggherrens ekonomi; och planera för alternativt boende ifall bygget blir försenat.
Och huvudregeln är densamma som i de tidigare delarna: skriv inte under ett dokument vars innehåll du inte förstår.
Vid kopiering eller återgivning av detta innehåll, vänligen ange vår webbplats eller vår organisation som källa med en länk. Om ingen länk till webbplatsen eller organisationen anges, kommer vi att se oss nödgade att kontakta er och begära att källan anges.
Projektet EmpowerHUB drivs av HUG tillsammans med partners. Medfinansieras av Europeiska unionen genom Asyl-, migrations- och integrationsfonden (AMIF).
Författare: Julia Dangoor
Vi samlar de viktigaste nyheterna och steg-för-steg-guiderna för att hjälpa dig att känna dig trygg i Sverige. Upptäck dina rättigheter, skyldigheter och möjligheter för personlig och professionell utveckling på ett och samma ställe.
