Купівля житла у Швеції на перший погляд проста. Оголошення, visning, торги, договір, ключі. Але система влаштована так, що більшість відповідальності лежить на покупцеві. Якщо квартиру вже куплено, а тільки потім знайшлася волога у ванній, проблеми з дахом чи стара електрика, отримати щось від продавця вдається далеко не завжди.
Продавцеві теж є про що подумати. Неправильна інформація про житло або замовчування відомої проблеми може обернутися претензіями вже після продажу.
Форм житла у Швеції, по суті, три. Квартира — це майже завжди bostadsrätt. Крім неї, є будинок (hus або villa) і ägarlägenhet, які юридично є нерухомістю (fast egendom) і мають дещо інші правила. Ця стаття про квартиру. Про будинок і ägarlägenhet буде окрема, друга частина.
Це найважливіше, що треба зрозуміти від самого початку. Купуючи bostadsrätt, покупець не стає власником квартири як окремої нерухомості. Будинком володіє кооператив (bostadsrättsförening). Покупець стає членом цього кооперативу та отримує право користуватися конкретною квартирою.
Звідси випливає перше правило. Перевіряти треба не тільки квартиру, а й фінансовий стан кооперативу. Можна купити добре відремонтовану квартиру, а через кілька місяців отримати суттєво вищий щомісячний внесок через борги кооперативу (föreningen) або запланований ремонт будинку.
Ще два практичні моменти. Для bostadsrätt не оформлюють реєстрацію права власності (lagfart) і не сплачують податок (stämpelskatt), тобто витрат на реєстрацію права власності немає. А щоб здати квартиру в суборенду, зазвичай потрібен дозвіл правління кооперативу.
Крок перший: гроші і lånelöfte
Перш ніж активно шукати квартиру, варто отримати lånelöfte. Це попереднє рішення банку про те, скільки він, у принципі, готовий позичити.
Банк дивиться на розмір і стабільність доходу, форму працевлаштування, наявні кредити й борги, кредитну історію, склад сім'ї та регулярні витрати. І головне — скільки грошей залишатиметься на життя після сплати кредиту, відсотків і амортизації. Є сенс запитати lånelöfte в кількох банках, бо оцінки й умови в них відрізняються.
З 1 квітня 2026 року максимальний кредит під час купівлі житла — 90% його ринкової вартості. Тобто мінімальний власний внесок (kontantinsats) зменшився з 15% до 10%. Для першої покупки це велика різниця, бо треба накопичити менше.
Якщо кредит більший за 70% вартості житла, гасити треба щонайменше 2% суми кредиту на рік. Якщо кредит від 50% до 70%, то щонайменше 1% на рік. Додаткову амортизацію, яка раніше нараховувалася за те, що кредит перевищував 4,5-річний дохід, скасували.
Важливо пам'ятати, що 90% — це стеля, а не обіцянка банку. Банк усе одно оцінює доходи, форму працевлаштування, борги та саме житло. На практиці він цілком може погодити менший кредит і попросити більший внесок.
Lånelöfte не є остаточним рішенням. Перед підписанням договору банк має затвердити конкретну квартиру. Він може відмовити саме через фінанси кооперативу, навіть якщо з покупцем особисто все гаразд.
Крок другий: торги (budgivning)
Торги за квартиру у Швеції часто дивують тих, хто купує вперше.
Ставка — це не договір. Поки не підписано письмовий контракт, покупець може відкликати свою ставку, а продавець узагалі відмовитися продавати. Продавець також не зобов'язаний обрати того, хто дав найбільше. Він може віддати перевагу іншому, наприклад тому, хто не вимагає додаткової перевірки або може зробити це швидше.
Ми дуже радимо заздалегідь визначити ваш максимум в аукціоні та триматися цього максимуму. Під час активних торгів дуже легко додавати «ще лише 10 000 крон», а в підсумку купити значно дорожче, ніж планували. Правила торгів дуже добре пояснює Fastighetsmäklarinspektionen.
Крок третій: що перевірити перед покупкою
Не варто обмежуватися оглядом самої квартири. Дивитися треба на дві речі одночасно: на квартиру і на кооператив.
У квартирі перевіряють ванну кімнату, вентиляцію, сантехніку, електрику, вікна, підлогу та будь-які сліди вологи. Якщо щось викликає сумнів, краще залучити спеціаліста ще до укладання договору.
По кооперативу документи варто попросити і прочитати до підпису: stadgar, тобто статут і правила кооперативу, årsredovisning, останній річний фінансовий звіт, underhållsplan, план майбутніх ремонтів, протоколи останніх річних зборів, якщо їх дають.
Окремо варто подивитися на belåning per kvadratmeter, тобто борги кооперативу в перерахунку на квадратний метр. Ця інформація, як правило, міститься в річному фінансовому звіті. Сама по собі одна цифра нічого не вирішує. Але великі борги разом із високими відсотками й дорогими ремонтами попереду — це шлях до підвищення щомісячного внеску.
У маклера (якщо про це не написано в описі до квартири) є сенс запитати, коли робили stambyte (заміну труб), чи планують ремонт даху, фасаду, вікон чи балконів, що входить у щомісячний avgift, чи були у квартирі пошкодження від води, чи вимірювали радон в будинку і чи є дозвіл на зроблене перепланування.
Крок четвертий: договір і handpenning
Для bostadsrätt зазвичай підписують överlåtelseavtal.
Під час підписання часто платять handpenning — як правило, 10% від ціни. Його не варто плутати з kontantinsats. Handpenning — це частина розрахунку між покупцем і продавцем. Власний внесок (kontantinsats) — це частина вартості житла, яку не покриває банк.
Якщо кредит ще не остаточно схвалений або покупець хоче провести технічну перевірку, це потрібно обов'язково прописати в договорі. Усної обіцянки в стилі «якщо банк відмовить, все скасуємо» недостатньо. Після підписання відмовитися від купівлі без юридичних і фінансових наслідків уже не вийде, якщо такого права немає в самому договорі.
Також особливістю купівлі квартири в кооперативі є те, що правління кооперативу буде вас перевіряти та вирішувати, чи приймати вас до членів кооперативу чи ні.
Після підписання överlåtelseavtal головний договір стає обов'язковим. Загального права «передумати» немає.
Можливі наслідки такі. Покупець може втратити handpenning — зазвичай це 10% від ціни. Якщо згодом продадуть житло дешевше, від покупця можуть стягнути різницю. Додатково можуть бути витрати на маклера, рекламу та повторний продаж.
Ось приклад. Ціна 3 000 000 крон, handpenning 300 000 крон. Житло потім продали дешевше — за 2 600 000 крон, тож різниця — 400 000 крон і ще 40 000 крон додаткових витрат. Збиток продавця — це 440 000 крон. Handpenning його повністю не покриває, тому покупець втрачає ці 300 000 і доплачує ще 140 000. Разом його витрати тут становлять близько 440 000 крон.
Відмова банку сама по собі не дає права скасувати купівлю, і це потрібно зрозуміти ще до підписання.
Покупець захищений лише тоді, коли виконано три умови. Продавець погодив кредитну умову, цю умову письмово внесено до договору, і покупець дотримався строку та порядку повідомлення. Продавці не завжди погоджуються на таку умову, особливо коли є інші покупці.
Фінансування треба максимально узгодити з банком до підписання договору. Lånelöfte не завжди означає остаточне схвалення кредиту на конкретне житло. Можна буквально одразу перед підписанням договору зателефонувати в банк і перепитати.
Якщо покупця не прийняли в bostadsrättsförening, угода зазвичай не діє, а handpenning повертається.
Крок п'ятий: від договору до ключів (tillträde і переїзд)
Між підписанням договору і моментом, коли можна занести речі та перерахувати повну суму за квартиру, є ще певний проміжок часу.
Överlåtelseavtal це і є основний договір купівлі квартири. Щойно його підписано, він обов'язковий для обох сторін, і просто передумати вже неможливо.
Далі членство в кооперативі. Купівля bostadsrätt не завершується підписом. Кооператив (bostadsrättsförening) має схвалити покупця як члена. Поки правління не ухвалило рішення про членство, угода остаточно не набирає чинності. Тому варто заздалегідь прочитати stadgar, бо там можуть бути умови, які можуть завадити вступу, наприклад, віковий ценз або вимога постійного проживання.
Потім tillträde, тобто день доступу. Це фінальна зустріч, на якій завершують укладення угоди. Покупець, продавець і маклер найчастіше зустрічаються в банку або в офісі маклера. Покупець вносить остаточний розрахунок (slutbetalning), сторони підписують likvidavräkning (розрахунковий документ за угодою), і покупець отримує ключі. Зустріч зазвичай триває близько години. На неї обов'язково треба взяти документ, що посвідчує особу.
Скільки часу мине між договором і tillträde, законом не встановлено. Це може бути і кілька тижнів і кілька місяців. Дату сторони узгоджують заздалегідь і вписують у договір, тож змінити її пізніше можна лише за взаємною згодою.
І нарешті переїзд. З дня tillträde відповідальність за житло переходить до покупця. Саме з цього дня має діяти hemförsäkring (домашня страховка), тому оформити її треба заздалегідь, а не після заселення. Продавець зобов'язаний звільнити квартиру та зробити flyttstädning, тобто прибирання при виїзді. Покупцеві варто заздалегідь оформити потрібні абонементи, наприклад, на електрику, з дня tillträde, подати заяву про зміну адреси (flyttanmälan) у Skatteverket і налаштувати пересилання пошти.
Це вже не про купівлю житла, але варто знати це заздалегідь. Якщо приватне житло продано з прибутком (тобто більше, ніж ціна покупки та витрати на покращення житла), податок за загальним правилом — це 22% прибутку. Під час розрахунку враховують не лише ціну купівлі. За певних умов віднімають, наприклад, витрати на маклера, певні витрати на ремонт і покращення, витрати, безпосередньо пов'язані з продажем, а для bostadsrätt ще й можливий kapitaltillskott до кооперативу.
Тому чеки і документи краще зберігати ще з моменту купівлі. Через десять років довести вартість ремонту кухні без жодного папірця буде майже неможливо.
Орієнтуватися лише на фото, слова маклера та враження після візиту не варто.
Перед підписом потрібно отримати остаточне схвалення банку, прочитати документи кооперативу, оцінити технічний стан квартири та порахувати всі додаткові витрати.
І головне правило. Документ, зміст якого незрозумілий, підписувати не варто.
Під час копіювання чи переказу змісту, будь ласка, вказуйте посилання на наш сайт або нашу організацію. У разі відсутності посилання на сайт чи організацію ми будемо змушені реагувати/звертатися з вимогою щодо зазначення джерела.
Проєкт EmpowerHUB реалізується HUG та партнерами. Співфінансується Європейським Союзом через Фонд притулку, міграції та інтеграції (AMIF).
автор Julia Dangoor
Ми збираємо найважливіші новини та покрокові інструкції, щоб ви почувалися впевнено у Швеції. Дізнайтеся про свої права, обов'язки та можливості для особистого й професійного зростання — усе в одному місці.
