Detta är den andra delen. Den första handlade om bostadsrätter. Den här delen handlar om hus (villa) och ägarlägenheter.
Den största skillnaden är enkel. När du köper ett hus eller en ägarlägenhet köper du inte ett medlemskap i en förening, utan själva fastigheten (fast egendom). Därför vilar ett större ansvar och fler kostnader på köparen.
Pengar, lånelöfte och budgivning fungerar på samma sätt som för en lägenhet. De nya bolånereglerna från 1 april 2026, bankens förhandsbesked och budgivningsprocessen är desamma, så jag går inte in på dem i detalj igen. Allt det finns i den första delen. Nedan följer endast det som är specifikt för fast egendom.
Hus (villa). Du köper vanligtvis både byggnaden och marken. Det är dock viktigt att kontrollera om marken faktiskt ägs. Det finns något som kallas tomträtt, där marken ägs av exempelvis kommunen och husägaren betalar en avgift (tomträttsavgäld) för rätten att använda den. Den största skillnaden mot en lägenhet är att allt ansvar för tak, grund, uppvärmning, dränering, vatten, avlopp och andra system nu vilar på ägaren. Mer frihet, men också mer att sköta om.
Ägarlägenhet. Detta är en lägenhet som, till skillnad från en bostadsrätt, juridiskt sett är fast egendom. Det ligger närmare den typ av ägande som är vanlig i Ukraina. Den har en egen fastighetsbeteckning och ägandet registreras hos Lantmäteriet. En sådan lägenhet kan säljas, belånas eller hyras ut utan föreningens tillstånd, eftersom det inte finns någon bostadsrättsförening. Byggnadens gemensamma delar förvaltas gemensamt av ägarna genom en samfällighetsförening. Ägarlägenheter är fortfarande ovanliga och förekommer främst i nyproduktion. Processmässigt liknar köpet av en ägarlägenhet mer ett husköp än ett bostadsrättsköp: du ansöker om lagfart, betalar stämpelskatt och tar vid behov ut nya pantbrev, samtidigt som det inte finns något medlemskap i en förening eller krav på godkännande från en sådan.
Vid köp av fast egendom är köparens undersökningsplikt särskilt långtgående. Den kallas undersökningsplikt och bör tas på stort allvar. Som huvudregel (4 kap. 19 § jordabalken) kan köparen inte klaga på fel som kunde ha upptäckts vid en noggrann besiktning. Denna regel gäller oavsett om köparen faktiskt har genomfört en besiktning eller inte.
Du bör bland annat kontrollera grund och konstruktion, tak och fasad, dränering, källare och tecken på fukt, elinstallationer, vatten och avlopp, uppvärmning och ventilation, eldstad och skorsten samt radon.
Det är värt att anlita en oberoende besiktningsman. Men även en professionell besiktning täcker inte alltid hela huset. El, vatten, avlopp och skorstenar lämnas ofta utanför, så dessa delar kan behöva undersökas separat. Om besiktningsprotokollet anger att något behöver undersökas närmare, till exempel genom en fuktmätning eller en kamerainspektion av rören, är det bättre att göra det innan kontraktet skrivs. Annars kan en underlåtenhet att utföra den fördjupade undersökningen i en tvist tolkas som att köparen haft anledning att känna till felet.
En teknisk besiktning räcker inte. Via Lantmäteriet och kommunen bör du kontrollera vem som är registrerad ägare, om det finns några servitut, om marken ägs eller innehas med tomträtt, om det finns bygglov för tillbyggnader och ändringar, om det finns en detaljplan, om det finns en gemensamhetsanläggning och vilka pantbrev som redan har tagits ut.
Ett servitut är inte alltid ett problem. Men köparen bör i förväg veta om exempelvis en granne har rätt att köra på en väg över tomten, eller om andras ledningar går genom den.
Husets kulturhistoriska status bör kontrolleras separat. Skyddet här kommer i två olika former som fungerar på olika sätt.
Den första formen är byggnadsminne enligt kulturmiljölagen. Denna status beslutas av Länsstyrelsen, som också fastställer skyddsbestämmelser i sitt beslut, det vill säga vad som måste bevaras och vad som inte får ändras. Att ändra något i strid med dessa bestämmelser kräver tillstånd från Länsstyrelsen och förutsätter särskilda skäl. Viktigt för köparen: denna status skrivs in i fastighetsregistret, och Länsstyrelsens förelägganden och förbud gäller även mot en ny ägare. Ett byggnadsminne syns därför normalt i handlingarna, och restriktionerna följer i regel med till den som köper.
Den andra formen är knepigare eftersom den är lätt att missa. Många värdefulla hus är inte byggnadsminnen. De klassificeras av ett lokalt museum (till exempel ett stadsmuseum) och/eller skyddas genom detaljplanen enligt plan- och bygglagen (PBL). Museets klassificering har ingen juridisk verkan i sig. Men kommunen förlitar sig på den vid bedömning av bygglov, och de faktiska restriktionerna kommer genom detaljplanen med beteckningar som q, k, Q, rivningsförbud, varsamhetsbestämmelser och utökad lovplikt, samt genom de allmänna kraven i PBL, enligt vilka en byggnad inte får förvanskas och ändringar måste utföras varsamt. Dessa krav gäller även när själva ändringen normalt inte skulle kräva bygglov. Problemet är att ett sådant skydd inte alltid syns i det vanliga fastighetsregistret.
I praktiken innebär båda formerna samma sak. Ändringar på ett sådant hus, även fasad, fönster, tak och ibland interiör, måste godkännas, anmälas eller sökas som bygglov, och tillstånd beviljas inte alltid. Innan du köper bör du därför specifikt kontakta kommunens stadsbyggnadskontor med en fråga om detaljplanen och skyddsbestämmelserna, samt kontrollera byggnadens klassificering hos museet. Det är köparen, som framtida ägare, som måste ta reda på detta. Du kan inte förlita dig på mäklaren här. De känner inte alltid till det.
En annan sak att kontrollera är ett oavslutat eller olagligt bygglov. Kontrollera att alla ändringar har bygglov och har utförts enligt reglerna. Ett bygglov gäller i fem år: arbetet måste påbörjas inom två år och avslutas inom fem år från den dag beslutet vann laga kraft, annars förfaller lovet. Och för att lagligt få använda det som byggts eller ändrats krävs ett slutbesked från kommunen. Om den tidigare ägaren fick bygglov men inte avslutade arbetet eller inte fick slutbesked, eller byggde helt utan lov, blir det den nya ägarens problem.
Kommunen kan utfärda ett rättelseföreläggande, det vill säga ett krav på att åtgärda brister, ända upp till rivning på ägarens bekostnad, och påföra en byggsanktionsavgift, oavsett om den nya ägaren visste något om det. Som ny ägare övertar du det fulla juridiska ansvaret för fastighetens skick. Och även om tio år har gått och kommunen inte längre kan kräva rivning, gör det inte byggnaden laglig. Därför bör du hos kommunen kontrollera bygglovshistoriken och att slutbesked finns för alla ändringar innan du skriver på köpekontraktet.
För ett hus och en ägarlägenhet är ordningsföljden för dokumenten något annorlunda än för en lägenhet.
Först skriver parterna under ett köpekontrakt. Detta är huvudavtalet som innehåller alla villkor: pris, tillträdesdag samt villkor gällande lån och teknisk besiktning. Enligt jordabalken måste ett köp av fast egendom vara skriftligt; ett muntligt avtal är inte juridiskt bindande. Vid undertecknandet betalar man vanligtvis en handpenning, som regel cirka 10 procent av köpeskillingen.
Allt som är viktigt för dig måste skrivas in i köpekontraktet. Om lånet ännu inte är slutgiltigt godkänt skrivs detta in som ett finansieringsvillkor (köpet gäller om lån beviljas). Om du vill genomföra eller färdigställa en teknisk besiktning skrivs även detta in som ett separat villkor. Ett muntligt löfte räcker inte.
Därefter sker tillträdet. Köparen betalar slutlikviden och parterna skriver under ett köpebrev, det vill säga ett dokument som bekräftar betalningen och att köpet är fullbordat. Köpebrevet behövs för att ansöka om lagfart, alltså för att registrera den nya ägaren hos Lantmäteriet. Det är lagfarten som skyddar köparen, bland annat mot att säljaren säljer samma fastighet till någon annan.
Detta är den största ekonomiska skillnaden jämfört med en bostadsrätt. För en bostadsrätt finns inte dessa kostnader, men för ett hus eller en ägarlägenhet kan de bli betydande.
Lagfart är registreringen av den nya ägaren. För privatpersoner är stämpelskatten 1,5 procent av det högsta av två belopp: köpeskillingen eller fastighetens taxeringsvärde för det aktuella året. Utöver detta tillkommer en expeditionsavgift på 825 kronor.
Pantbrev behövs som säkerhet för lånet. Om det redan finns pantbrev i huset till ett tillräckligt belopp behöver inga nya tas ut. För nya inteckningar betalar man 2 procent av beloppet plus en avgift på 375 kronor per pantbrev.
Ett räkneexempel: Ett hus för 3 000 000 kronor, ett lån på 2 700 000 kronor. Kontantinsatsen är 300 000 kronor. Lagfarten kommer att kosta cirka 45 825 kronor. Om det inte finns några pantbrev i huset och dessa måste tas ut för hela lånebeloppet tillkommer cirka 54 375 kronor. Tillsammans kan de initiala kostnaderna lätt överstiga 400 000 kronor, och då är inte teknisk besiktning, försäkring, flytt och renovering inräknat. Aktuella belopp publiceras av Lantmäteriet.
Krav gällande fel i fast egendom kan göras inom en tioårsperiod från dagen för tillträdet. Säljaren måste dock meddelas inom skälig tid efter att felet upptäckts.
Tio år betyder inte att säljaren ansvarar för varje fel som uppstår under hela den tiden. För att ett fel ska anses vara dolt måste det ha funnits vid köptillfället, inte ha kunnat upptäckas vid en noggrann besiktning, och köparen får inte ha haft anledning att förvänta sig ett sådant problem med hänsyn till husets ålder, skick och pris.
Här är det viktigt att förstå två saker i kombination. Fast egendom säljs i befintligt skick, och undersökningsplikten ligger på köparen. Fel som hade kunnat upptäckas vid en noggrann besiktning förblir därför normalt köparens problem, inte säljarens. Kontraktet kan även innehålla en friskrivningsklausul, genom vilken säljaren begränsar sitt ansvar. En enkel tumregel: när du köper ett gammalt hus med gammalt tak och gammal dränering kan du inte förvänta dig att alla system är som i ett nybygge. Mer information om dolda fel i hus finns på Konsumentverkets webbplats.
Här gäller samma sak som i den första delen. Om en privatbostad säljs med vinst är skatten som huvudregel 22 procent av vinsten, och i beräkningen räknar man inte bara med köpeskillingen utan även vissa kostnader för förbättringar, reparationer och själva försäljningen. Spara därför kvitton och dokument från det ögonblick du köper.
Vad du bör kontrollera innan du skriver under
När du köper ett hus eller en ägarlägenhet bör du innan du skriver under få bankens slutgiltiga godkännande, genomföra en teknisk besiktning och uppfylla din undersökningsplikt, kontrollera de juridiska aspekterna via Lantmäteriet och kommunen – särskilt gällande kulturhistorisk status och bygglovshistorik – se till att alla viktiga villkor finns med i köpekontraktet, samt budgetera inte bara för priset utan även för lagfart, pantbrev och andra kostnader.
Och huvudregeln är densamma: skriv aldrig under ett dokument vars innehåll du inte förstår.
Vid kopiering eller återgivning av detta innehåll, vänligen ange vår webbplats eller organisation som källa med en länk. Om ingen länk till webbplatsen eller organisationen anges, kommer vi att se oss tvungna att kontakta er och begära att källan anges.
Projektet EmpowerHUB drivs av HUG tillsammans med partners. Medfinansieras av Europeiska unionen genom Asyl-, migrations- och integrationsfonden (AMIF).
Författare: Julia Dangoor
Vi samlar de viktigaste nyheterna och steg-för-steg-guiderna för att hjälpa dig att känna dig trygg i Sverige. Upptäck dina rättigheter, skyldigheter och möjligheter för personlig och professionell utveckling på ett och samma ställe.
