%20(1).jpg)
Uppdaterad 14 oktober 2026.
Du bor i Sverige och säljer en lägenhet eller ett hus i Ukraina. Under vissa förutsättningar kan försäljningen beskattas med 0 % i Ukraina. Pengarna kan komma att stå kvar på ett ukrainskt bankkonto. Måste du ändå deklarera försäljningen i Sverige, och kan svensk skatt behöva betalas?
Det korta svaret är att om du var obegränsat skattskyldig i Sverige vid tidpunkten för försäljningen, ska försäljningen av fastighet i Ukraina som huvudregel deklareras i Sverige. Skyldigheten att deklarera försäljningen avgör dock inte i sig hur mycket skatt som ska betalas. Först måste din skattemässiga status fastställas, fastigheten klassificeras enligt svenska regler, vinsten beräknas i svenska kronor och eventuell skatt betald i Ukraina kontrolleras.
Denna artikel behandlar främst situationer där en person är obegränsat skattskyldig i Sverige (obegränsat skattskyldig) och har hemvist i Sverige vid tillämpning av skatteavtalet för att undvika dubbelbeskattning.
Innan man fastställer tillämplig skattesats måste säljarens skattemässiga status vid tidpunkten för försäljningen fastställas.
Enligt inkomstskattelagen (1999:1229) är en person obegränsat skattskyldig i Sverige (obegränsat skattskyldig) om personen bor i Sverige, stadigvarande vistas i Sverige eller har en väsentlig anknytning till Sverige. Det räcker att ett av dessa villkor är uppfyllt.
Som huvudregel ska en person som är obegränsat skattskyldig deklarera sin globala inkomst i Sverige, oavsett i vilket land inkomsten har uppkommit. Detta gäller även inkomster från uthyrning eller försäljning av fastighet utomlands. Om en person endast är begränsat skattskyldig i Sverige (begränsat skattskyldig), deklareras försäljningen av fastighet i Ukraina som huvudregel inte i Sverige.
Det finns ytterligare en viktig distinktion. Obegränsad skattskyldighet enligt svensk intern rätt och hemvist enligt skatteavtalet är närliggande men separata begrepp. Om både Ukraina och Sverige anser att en person har hemvist, avgörs hemvisten enligt skatteavtalet separat. Faktorer som stadigvarande bostad, centrum för levnadsintressen, var personen vanligtvis vistas och medborgarskap tas då i beaktande.
Att vara skattemässigt bosatt i Sverige innebär därför inte att Ukrainas rätt att beskatta försäljningen av fastighet belägen i Ukraina upphör. Skatteavtalet innehåller en specifik regel för fast egendom.
Måste man informera Skatteverket om fastighet i Ukraina?
Köp och innehav av en lägenhet eller ett hus i Ukraina deklareras normalt inte i en svensk inkomstdeklaration. Sverige tar inte heller ut någon kommunal fastighetsavgift (kommunal fastighetsavgift) eller statlig fastighetsskatt (statlig fastighetsskatt) för bostäder belägna utomlands.
Situationen förändras när fastigheten hyrs ut eller säljs. Om ägaren har obegränsad skattskyldighet i Sverige måste inkomster från uthyrning eller försäljning redovisas i den svenska inkomstdeklarationen. Det spelar ingen roll om pengarna har förts över till Sverige eller blivit kvar på ett ukrainskt bankkonto.
Ukraina och Sverige är parter i konventionen mellan Ukrainas regering och Sveriges regering för undvikande av dubbelbeskattning och förhindrande av skatteflykt beträffande skatter på inkomst.
Enligt artikel 13 i konventionen får vinst vid försäljning av fast egendom beskattas i den stat där egendomen är belägen. Om lägenheten eller huset ligger i Ukraina har Ukraina rätt att beskatta vinsten vid försäljningen.
Formuleringen ”får beskattas i Ukraina” innebär dock inte att vinsten endast är skattepliktig i Ukraina. Om säljaren är bosatt i Sverige enligt konventionen och har obegränsad skattskyldighet här, måste försäljningen även bedömas enligt svenska regler.
För att förhindra att samma inkomst beskattas två gånger innehåller artikel 22 i konventionen bestämmelser om avräkning av ukrainsk skatt mot svensk skatt. Vinsten beräknas först enligt svenska regler. Därefter kan avräkning begäras för den slutliga skatt som betalats i Ukraina för samma inkomst.
En ukrainsk lägenhet ska inte utan vidare likställas med en svensk bostadsrätt (bostadsrätt). Skatteverket avgör först vilken svensk fastighetstyp den utländska egendomen mest liknar.
Den juridiska ägandeformen är relevant: om personen äger fastigheten direkt, en andel i en juridisk person, en kooperativ rätt eller en annan nyttjanderätt. Därefter avgörs om egendomen är en privatbostad (privatbostad), en näringsfastighet (näringsfastighet) eller en bostadsrätt som inte är en privatbostad (näringsbostadsrätt). För en privatbostad är även sättet som ägaren eller dennes närstående använt egendomen på relevant. Exempelvis kan långtidsuthyrning utan avsikt att bo där påverka klassificeringen.
För en privatbostad (privatbostad) är den effektiva skattesatsen på vinsten 22 %. För en bostadsrätt som inte är en privatbostad (näringsbostadsrätt) är den effektiva skattesatsen 27 %. När en näringsfastighet (näringsfastighet) som är en kapitaltillgång säljs, är den effektiva skattesatsen på vinsten också 27 %. Regler om återföring av tidigare avdrag och andra justeringar för näringsverksamhet kan dock också bli tillämpliga.
Den tillämpliga skattesatsen bör därför inte avgöras enbart av ordet ”lägenhet” i det ukrainska kontraktet. Fastigheten måste först klassificeras enligt svenska skatteregler.
Detta är den centrala punkten i beräkningen. Svensk skatt tas inte ut på hela det belopp som erhålls från köparen. Den tas ut på vinsten från försäljningen.
För en privatbostad är den allmänna beräkningen:
försäljningspris − försäljningsutgifter − omkostnadsbelopp − avdragsgilla förbättringsutgifter = vinst eller förlust
Försäljningsutgifter kan inkludera mäklararvode och juridiska kostnader i samband med transaktionen. Omkostnadsbeloppet är det faktiska belopp som ursprungligen betalades för fastigheten, tillsammans med avdragsgilla tillhörande utgifter, snarare än dess nuvarande marknadsvärde.
Utgifter för ny-, till- och ombyggnad samt vissa förbättringar kan också beaktas. Alla renoveringar ger dock inte rätt till avdrag. Typen av arbete, när det utfördes, beloppet som spenderades och fastighetens skick vid försäljningstillfället är alla relevanta faktorer.
Det är viktigt att skilja mellan två kategorier av utgifter. Utgifter för reparation och underhåll (reparationer och underhåll) får endast beaktas om de har uppstått under försäljningsåret eller under de fem föregående åren. Om fastigheten till exempel såldes 2026 kan utgifter från 2021 till och med 2026 vara relevanta. Dessutom måste fastigheten vara i bättre skick vid försäljningstillfället än vid förvärvstillfället. Dessa regler finns i 45 kap. 12 § och 46 kap. 10 § inkomstskattelagen. Skatteverket förklarar även regeln på sin sida om reparationer och underhåll.
Femårsgränsen gäller inte dokument i allmänhet. Ett gammalt köpekontrakt, bevis på omkostnadsbeloppet och dokument rörande grundförbättringar (grundförbättringar), såsom en tillbyggnad, ombyggnad eller installation av något som inte tidigare fanns i fastigheten, kan förbli relevanta efter fem år. Dessa dokument bör därför också sparas. Skatteverket ger mer information i sitt avsnitt om grundförbättringar.
Alla utgifter måste kunna styrkas med avtal, fakturor, kontoutdrag, intyg på utfört arbete eller annan dokumentation.
Här är ett enkelt exempel. Efter att alla belopp har räknats om till SEK köptes fastigheten för 1 000 000 SEK och såldes för 1 500 000 SEK. Försäljningsprovisionen var 50 000 SEK och de avdragsgilla förbättringsutgifterna var 100 000 SEK. Vinsten skulle bli:
1 500 000 SEK − 50 000 SEK − 1 000 000 SEK − 100 000 SEK = 350 000 SEK.
Om fastigheten klassificeras som en privatbostad (privatbostad), skulle den beräknade svenska skatten uppgå till 77 000 SEK, vilket motsvarar 22 % av vinsten. Detta är ett förenklat exempel, men det illustrerar skillnaden mellan försäljningspriset och den skattepliktiga vinsten.
Om fastigheten har ärvts, erhållits som gåva eller förvärvats genom bodelning, måste dess anskaffningsutgift för den svenska beräkningen fastställas separat. Som huvudregel övertar den nya ägaren den tidigare ägarens anskaffningsutgift. Ett värde som anges i arvshandlingar blir inte nödvändigtvis den nya anskaffningsutgiften. Om lägenheten ursprungligen köptes för ett betydligt lägre belopp kan detta få stor effekt på vinsten. I sådana fall kan det tidigare köpekontraktet och handlingar rörande den tidigare ägarens utgifter behöva tas fram.
Enligt ukrainska regler kan inkomst från försäljning av en bostad vara skattebefriad under vissa förutsättningar. Exempelvis hänvisar vägledningen från den ukrainska skattemyndigheten gällande försäljning av fastighet av en fysisk person som är begränsat skattskyldig till försäljning av en kvalificerad fastighet under beskattningsåret enligt punkt 172.1 i Ukrainas skattelag, förutsatt att fastigheten har ägts i mer än tre år. Treårsregeln för ägande gäller inte för ärvd egendom.
Beskattningen i Ukraina beror på fastighetstyp, antal försäljningar under året, innehavstid, förvärvsmetod och säljarens status. Huruvida 0 %-satsen är tillämplig måste därför bedömas utifrån omständigheterna vid den specifika försäljningen.
En skattesats på 0 % i Ukraina innebär inte att resultatet i Sverige också blir noll. Skatteverket beräknar vinsten enligt svenska regler. Om den beräkningen visar en vinst kan svensk skatt behöva betalas. Om ingen ukrainsk skatt har betalats finns inget belopp att avräkna mot den svenska skatten.
Detta är inte dubbelbeskattning, eftersom skatt faktiskt bara betalas i ett land: Sverige.
Om skatt har betalats i Ukraina kan avräkning av utländsk skatt (avräkning av utländsk skatt) begäras. Begäran måste göras i den svenska inkomstdeklarationen. Skatteverket tillhandahåller även blankett SKV 2703 för detta ändamål.
Underlag bör visa det skattebelopp som fastställts i Ukraina, att det var slutligt och faktiskt betalat, samt att det avser samma inkomst som deklareras i Sverige. En notarieavgift, administrativ avgift eller annan kostnad kopplad till försäljningen är inte nödvändigtvis en skatt som kan avräknas. Betalningens art och rättsliga grund är relevanta.
Avräkningen är föremål för begränsningar. Den får inte överstiga den slutliga skatt som Ukraina hade rätt att ta ut enligt konventionen eller den svenska skatt som belöper på den aktuella inkomsten. Om skatten som betalats i Ukraina är lägre än den svenska skatten kan mellanskillnaden kvarstå att betala i Sverige. Om den ukrainska skatten är högre innebär det inte att Sverige återbetalar hela mellanskillnaden. Skatteverket förklarar mekanismen mer detaljerat på sin sida om avräkning av utländsk skatt.
För den svenska inkomstdeklarationen måste vinsten beräknas i SEK. Det är inte korrekt att först beräkna den totala vinsten i ukrainska hryvnia och sedan endast räkna om slutbeloppet till svenska kronor med en enskild växelkurs.
Anskaffningspriset räknas om till SEK med växelkursen på dagen då köpekontraktet undertecknades. Försäljningspriset räknas om med kursen på dagen för försäljningsavtalet. Förbättrings- och försäljningsutgifter räknas om med de växelkurser som gällde vid de tidpunkter då respektive utgift uppstod. Detta gäller även fastigheter som köpts långt innan ägaren flyttade till Sverige. Marknadsvärdet på lägenheten vid tidpunkten för flytten till Sverige ersätter inte dess faktiska anskaffningsutgift.
En särskild regel gäller för försäljningspriset. Om den utländska valuta som mottagits växlades till SEK inom 30 dagar efter att avtalet undertecknades, används den faktiska växelkursen. Om växlingen skedde senare, eller om medlen inte växlades till SEK, används växelkursen på dagen för försäljningsavtalet. Anskaffningsutgiften och övriga utgifter måste fortfarande räknas om med kurserna som gällde vid respektive tidpunkt.
Beräkningen kompliceras av att Riksbanken inte publicerar en växelkurs för ukrainska hryvnia i sin valutadatabas. Riksbanken anger att det, när en valuta inte finns med i databasen, går att kontakta en bank eller ett växlingskontor eller använda en annan källa, såsom Oanda eller SEB.
En tillförlitlig källa bör därför väljas, en konsekvent och transparent metod bör användas, och växelkurshistorik bör sparas för varje relevant datum. Om en genomsnittlig växelkurs används bör det vara möjligt att förklara hur den har fastställts.
I ett fall rörande beräkning av en ukrainsk pension prövade en domstol en liknande frågeställning. Målet rörde socialförsäkringsrätt snarare än skatterätt. Eftersom ingen faktisk valutaväxling hade skett på betalningsdagen använde domstolen en mittkurs (mittkurs). Eftersom Riksbanken inte publicerade någon sådan kurs för UAH använde domstolen kurser från FOREX. Avgörandet är inte styrande för hur Skatteverket kommer att ställa sig i ett annat ärende, men det illustrerar ett sätt att underbygga en beräkning när det saknas en UAH-kurs i Riksbankens databas.
Anta att en lägenhet köptes 2010 för ett belopp i ukrainska hryvnia som då motsvarade 50 000 USD. Den säljs nu för ett belopp i ukrainska hryvnia som motsvarar 40 000 USD. Om man endast jämför beloppen i amerikanska dollar ser försäljningen ut att resultera i en förlust.
Den svenska skatteberäkningen jämför dock inte 50 000 USD med 40 000 USD. Omkostnadsbeloppet i ukrainska hryvnia räknas om till SEK med hjälp av växelkursen på inköpsdagen, medan försäljningspriset räknas om med kursen på försäljningsdagen. Även utgifter räknas om med de växelkurser som gäller för respektive datum. Eftersom växelkurser förändras kan den svenska beräkningen visa en vinst även om värdet i amerikanska dollar har minskat.
Det är därför värdefullt att göra en fullständig beräkning i SEK före försäljningen. En beräkning baserad enbart på amerikanska dollar, eller en jämförelse av belopp i ukrainska hryvnia, avgör inte det svenska skatteutfallet.
Lägenheten kan ha köpts för tjugo år sedan, och avtalet, kvitton och renoveringsfakturor kanske inte längre finns tillgängliga. I en sådan situation är det värt att först försöka återskapa dokumentationen: skaffa en kopia av avtalet, begär ut arkivhandlingar eller ett registerutdrag, leta efter gamla kontoutdrag eller kontakta notarien, byggherren eller förmedlaren. För ärvd eller mottagen egendom kan dokument som tillhört den tidigare ägaren behövas.
Utgifter för renovering och förbättring kan ibland styrkas med annan bevisning än kvitton. Fotografier, ritningar, tillstånd, banköverföringar och annat material kan hjälpa till att fastställa att arbetet utförts, när det gjordes och dess omfattning. Skatteverket gör den slutgiltiga bedömningen av bevisningen.
Det faktiska omkostnadsbeloppet kan dock i regel inte ersättas med en aktuell marknadsvärdering. Om beloppet inte kan styrkas finns en risk att avdraget inte godkänns.
Försäljningen deklareras för det år då parterna undertecknade det bindande avtalet. Om avtalet till exempel undertecknades 2026, redovisas försäljningen i den deklaration som lämnas 2027. Datumet för köparens slutbetalning eller datumet då pengarna nådde bankkontot avgör inte alltid deklarationsåret.
Vilken blankett som är relevant beror på hur fastigheten klassificeras i Sverige. Det kan vara blankett K5, K6, K7 eller en annan bilaga. Blanketten ska inte väljas enbart utifrån beskrivningen av fastigheten i det ukrainska avtalet.
Innan deklarationen lämnas är det bra att samla in köpekontrakt, försäljningsavtal, bevis på betalningar, dokument rörande mäklararvode och andra försäljningsutgifter, samt material rörande reparationer och förbättringar. Om skatt har betalats i Ukraina krävs dokument som visar taxering och betalning. Om 0-procentsatsen tillämpats bör dokument som visar grunden för detta sparas. För ärvd eller mottagen egendom behövs dokument rörande förvärvsmetoden och, om möjligt, den tidigare ägarens omkostnadsbelopp.
En annan vanlig fråga rör uppskov med vinstskatt (uppskov). Ett sådant uppskov är kopplat till köp av en bostad i Sverige eller ett annat land inom Europeiska ekonomiska samarbetsområdet (EES). Ukraina ingår inte i EES. Därför medger försäljning av en bostad i Ukraina och köp av en annan bostad i Ukraina i regel inte rätt till svenskt skatteuppskov.
Tre saker bör klargöras före försäljningen. För det första säljarens skattestatus i Sverige och bosättning enligt konventionen. För det andra om dokument rörande köp, renoveringar och försäljningsutgifter finns tillgängliga. För det tredje den preliminära beräkningen i SEK och om ukrainsk skatt kommer att uppstå som kan avräknas i Sverige.
En sådan beräkning ger ofta ett annat resultat än en enkel jämförelse av köp- och försäljningspriser i amerikanska dollar. Den visar också vilka dokument som saknas innan Skatteverket granskar deklarationen.
Sammanfattningsvis: om du är obegränsat skattskyldig i Sverige och säljer en bostad i Ukraina, måste försäljningen i regel redovisas i den svenska deklarationen. Ukraina har rätt att beskatta vinsten eftersom fastigheten är belägen där. Sverige beräknar vinsten separat enligt svenska regler och i SEK. Slutlig skatt som betalats i Ukraina på samma inkomst kan avräknas inom de gränser som lagen föreskriver. Om den ukrainska skattesatsen var 0 % finns inget belopp att avräkna, och det svenska resultatet fastställs genom den svenska beräkningen.
Detta material tillhandahålls endast i informationssyfte och utgör inte individuell juridisk eller skattemässig rådgivning. Skatteverket bedömer varje fall individuellt med hänsyn till dess specifika omständigheter, beräkningar och underlag.
Vid kopiering eller återgivning av detta material, vänligen inkludera en hänvisning till webbplatsen eller till Help Ukraine Gothenburg. Om ingen sådan hänvisning anges förbehåller sig organisationen rätten att begära att källan anges.
Författare Julia Dangoor
Officiella källor
Vi samlar de viktigaste nyheterna och steg-för-steg-guiderna för att hjälpa dig att känna dig trygg i Sverige. Upptäck dina rättigheter, skyldigheter och möjligheter för personlig och professionell utveckling på ett och samma ställe.
