%20(1).jpg)
Оновлено 14 жовтня 2026 р.
Ви живете у Швеції та продаєте квартиру чи будинок в Україні. За певних умов продаж може оподатковуватися за ставкою 0% в Україні. Кошти можуть залишатися на українському банківському рахунку. Чи потрібно все одно декларувати продаж у Швеції та чи може виникнути обов'язок сплатити шведський податок?
Коротка відповідь: якщо на дату продажу ви мали необмежену податкову відповідальність у Швеції, продаж нерухомості в Україні, як правило, потрібно декларувати у Швеції. Однак сам обов'язок звітувати про продаж не визначає суму податку до сплати. Спочатку необхідно встановити ваш податковий статус, визначити класифікацію нерухомості за шведськими правилами, розрахувати прибуток у шведських кронах і перевірити, чи було сплачено податок в Україні.
Ця стаття стосується переважно ситуацій, коли особа має необмежену податкову відповідальність у Швеції (obegränsat skattskyldig) і є резидентом Швеції для цілей застосування Конвенції про уникнення подвійного оподаткування.
Перш ніж визначати застосовну податкову ставку, необхідно встановити податковий статус продавця на дату продажу.
Згідно зі шведським Законом про податок на прибуток (1999:1229), особа має необмежену податкову відповідальність у Швеції (obegränsat skattskyldig), якщо вона проживає у Швеції, перебуває у Швеції на постійній основі або має значні зв'язки зі Швецією. Достатньо виконання однієї з цих умов.
Як загальне правило, особа з необмеженою податковою відповідальністю повинна декларувати свій дохід у всьому світі у Швеції, незалежно від країни, в якій цей дохід було отримано. Це також стосується доходу від оренди або продажу нерухомості за кордоном. Якщо особа має лише обмежену податкову відповідальність у Швеції (begränsat skattskyldig), продаж нерухомості в Україні, як правило, у Швеції не декларується.
Існує ще одна важлива відмінність. Необмежена податкова відповідальність згідно зі шведським внутрішнім законодавством і резидентство для цілей Конвенції — це пов'язані, але окремі поняття. Якщо і Україна, і Швеція вважають особу резидентом, її резидентство за Конвенцією визначається окремо. До уваги беруться такі фактори, як постійне житло, центр життєвих інтересів, звичайне місце проживання та громадянство.
Отже, статус податкового резидента Швеції не скасовує право України оподатковувати продаж нерухомості, розташованої в Україні. Конвенція містить спеціальне правило щодо нерухомого майна.
Чи потрібно повідомляти Skatteverket про нерухомість в Україні?
Купівля та володіння квартирою чи будинком в Україні зазвичай не відображаються у шведській податковій декларації. Швеція також не стягує муніципальний податок на нерухомість (kommunal fastighetsavgift) або державний податок на нерухомість (statlig fastighetsskatt) щодо житла, розташованого за кордоном.
Ситуація змінюється, коли нерухомість здається в оренду або продається. Якщо власник має необмежену податкову відповідальність у Швеції, дохід від оренди чи продажу необхідно відображати у шведській податковій декларації. Не має значення, чи були кошти переказані до Швеції, чи залишилися на банківському рахунку в Україні.
Україна та Швеція є сторонами Конвенції між Урядом України та Урядом Швеції про уникнення подвійного оподаткування та запобігання податковим ухиленням стосовно податків на доходи.
Згідно зі статтею 13 Конвенції, прибуток від відчуження нерухомого майна може оподатковуватися в державі, де розташоване це майно. Якщо квартира чи будинок знаходяться в Україні, Україна має право оподатковувати прибуток від їх продажу.
Однак формулювання «може оподатковуватися в Україні» не означає, що прибуток підлягає оподаткуванню лише в Україні. Якщо продавець є резидентом Швеції згідно з Конвенцією та має тут необмежену податкову відповідальність, продаж також має розглядатися за шведськими правилами.
Щоб запобігти подвійному оподаткуванню одного й того самого доходу, стаття 22 Конвенції передбачає зарахування українського податку в рахунок шведського. Спочатку прибуток розраховується за шведськими правилами. Після цього можна подати запит на зарахування суми податку, фактично сплаченого в Україні з цього ж доходу.
Українську квартиру не слід одразу прирівнювати до шведської кооперативної квартири (bostadsrätt). Податкова служба Швеції (Skatteverket) спочатку визначає, до якого типу шведської нерухомості іноземний об'єкт найбільш подібний.
Юридична форма власності має значення: чи володіє особа нерухомістю безпосередньо, чи часткою в юридичній особі, чи кооперативним правом, чи іншим майновим правом. Потім визначається, чи є це майно приватним житлом (privatbostad), комерційною нерухомістю (näringsfastighet) чи правом на кооперативне житло, яке не є приватним житлом (näringsbostadsrätt). Для приватного житла також має значення спосіб використання майна власником або його близькими родичами. Наприклад, довгострокова оренда без наміру проживати там може вплинути на класифікацію об'єкта.
Для приватного житла (privatbostad), ефективна податкова ставка на прибуток становить 22%. Для права на житловий кооператив, що не є приватним житлом (näringsbostadsrätt), ефективна ставка становить 27%. Коли продається комерційна нерухомість (näringsfastighet), яка є основним активом, ефективна ставка на прибуток також становить 27%. Однак можуть застосовуватися правила щодо повернення попередніх відрахувань та інші коригування доходу від підприємницької діяльності.
Тому застосовну ставку не слід визначати виключно за словом «квартира» в українському договорі. Нерухомість спочатку має бути класифікована згідно зі шведськими податковими правилами.
Це ключовий момент у розрахунку. Шведський податок стягується не з усіх грошей, отриманих від покупця, а з прибутку від продажу.
Для приватного житла загальний розрахунок виглядає так:
ціна продажу − витрати на продаж − вартість придбання − витрати на дозволені поліпшення = прибуток або збиток
Витрати на продаж можуть включати комісію агента з нерухомості та юридичні витрати, пов'язані з угодою. Вартість придбання — це фактична сума, сплачена за нерухомість спочатку, разом із дозволеними супутніми витратами, а не її поточна ринкова вартість.
Витрати на будівництво, переобладнання та певні поліпшення також можуть бути враховані. Однак не кожен ремонт підлягає відрахуванню. Мають значення тип робіт, час їх проведення, витрачена сума та стан нерухомості на момент продажу.
Важливо розрізняти дві категорії витрат. Витрати на ремонт та технічне обслуговування (reparationer och underhåll) можуть бути враховані лише в тому випадку, якщо вони були понесені в рік продажу або протягом п'яти попередніх років. Наприклад, якщо нерухомість була продана у 2026 році, витрати, понесені з 2021 по 2026 рік, можуть бути актуальними. Крім того, на момент продажу нерухомість має бути в кращому стані, ніж на момент придбання. Ці правила викладені в розділі 45, статті 12 та розділі 46, статті 10 Закону Швеції про прибутковий податок. Податкова служба Швеції (Skatteverket) також пояснює це правило на своїй сторінці, присвяченій ремонту та технічному обслуговуванню.
П'ятирічне обмеження не поширюється на документи загалом. Старий договір купівлі-продажу, підтвердження вартості придбання та документи, що стосуються капітальних поліпшень (grundförbättringar), таких як прибудова, перепланування або встановлення чогось, чого раніше не було в нерухомості, можуть залишатися актуальними і після п'яти років. Тому ці документи також слід зберігати. Податкова служба Швеції надає додаткову інформацію у своєму розділі про капітальні поліпшення.
Усі витрати повинні бути підтверджені договорами, рахунками-фактурами, банківськими виписками, актами виконаних робіт або іншою документацією.
Ось простий приклад. Після конвертації всіх сум у шведські крони (SEK): нерухомість була придбана за 1 000 000 SEK і продана за 1 500 000 SEK. Комісія за продаж склала 50 000 SEK, а витрати на дозволені поліпшення — 100 000 SEK. Прибуток становитиме:
1 500 000 SEK − 50 000 SEK − 1 000 000 SEK − 100 000 SEK = 350 000 SEK.
Якщо нерухомість класифікується як приватне житло (privatbostad), орієнтовний шведський податок становитиме 77 000 шведських крон, що дорівнює 22% від прибутку. Це спрощений приклад, але він ілюструє різницю між ціною продажу та оподатковуваним прибутком.
Якщо нерухомість була отримана у спадок, у подарунок або в результаті поділу майна, її вартість придбання для шведського розрахунку має бути встановлена окремо. Як правило, вартість придбання попереднього власника переходить до нового власника. Вартість, зазначена у документах про спадщину, не обов'язково стає новою вартістю придбання. Якщо квартира була спочатку придбана за значно нижчу суму, це може суттєво вплинути на прибуток. У таких випадках можуть знадобитися попередній договір купівлі-продажу та документи, що стосуються витрат попереднього власника.
Згідно з українськими правилами, дохід від продажу житла може бути звільнений від оподаткування за певних умов. Наприклад, роз'яснення Державної податкової служби України щодо продажу нерухомості фізичною особою-нерезидентом стосується продажу одного об'єкта нерухомості протягом звітного року згідно з пунктом 172.1 Податкового кодексу України, за умови, що майно перебувало у власності понад три роки. Вимога щодо трирічного терміну володіння не поширюється на успадковане майно.
Оподаткування в Україні залежить від типу нерухомості, кількості продажів протягом року, періоду володіння, способу набуття права власності та статусу продавця. Тому застосування ставки 0% має оцінюватися на основі обставин конкретного продажу.
Податкова ставка 0% в Україні не означає, що результат у Швеції також буде нульовим. Шведське податкове агентство (Skatteverket) розраховує прибуток за шведськими правилами. Якщо цей розрахунок показує прибуток, може виникнути обов'язок сплатити шведський податок. Якщо український податок не сплачувався, немає суми, яку можна було б зарахувати в рахунок шведського податку.
Це не є подвійним оподаткуванням, оскільки податок фактично сплачується лише в одній країні: Швеції.
Якщо податок було сплачено в Україні, можна подати запит на зарахування іноземного податку (avräkning av utländsk skatt). Запит має бути поданий у шведській податковій декларації. Для цього Skatteverket також надає форму SKV 2703.
Підтверджувальні документи повинні містити суму податку, нарахованого в Україні, підтвердження того, що він є остаточним і фактично сплаченим, а також доказ того, що він стосується того самого доходу, задекларованого у Швеції. Нотаріальний збір, адміністративний збір або інші витрати, пов'язані з продажем, не обов'язково є податком, який можна зарахувати. Характер і правова підстава платежу мають значення.
Зарахування має певні обмеження. Воно не може перевищувати суму остаточного податку, який Україна мала право стягнути згідно з Конвенцією, або суму шведського податку, що припадає на відповідний дохід. Якщо податок, сплачений в Україні, нижчий за шведський податок, різниця може підлягати сплаті у Швеції. Якщо український податок вищий, це не означає, що Швеція поверне всю різницю. Skatteverket детальніше пояснює цей механізм на своїй сторінці, присвяченій зарахуванню іноземного податку.
Для шведської податкової декларації прибуток має бути розрахований у шведських кронах (SEK). Неправильно спочатку розраховувати загальний прибуток в українських гривнях, а потім конвертувати лише кінцеву суму у шведські крони за одним обмінним курсом.
Ціна придбання конвертується у шведські крони за обмінним курсом на дату підписання договору купівлі-продажу. Ціна продажу конвертується за курсом на дату договору продажу. Витрати на поліпшення та витрати на продаж конвертуються за обмінними курсами, що діяли на дати, коли були понесені відповідні витрати. Це також стосується нерухомості, придбаної задовго до переїзду власника до Швеції. Ринкова вартість квартири на дату переїзду до Швеції не замінює її фактичну вартість придбання.
Окреме правило застосовується до ціни продажу. Якщо отримана іноземна валюта була обміняна на шведські крони протягом 30 днів після підписання договору, використовується фактичний обмінний курс. Якщо обмін відбувся пізніше або кошти не були обміняні на шведські крони, використовується обмінний курс на дату договору продажу. Вартість придбання та інші витрати все одно повинні бути конвертовані за курсами, що діяли на відповідні дати.
Розрахунок ускладнюється тим, що Riksbanken не публікує обмінний курс української гривні у своїй базі даних валют. Riksbanken зазначає, що якщо валюта не включена до бази даних, можна звернутися до банку чи пункту обміну валют або скористатися іншим джерелом, наприклад Oanda або SEB.
Тому слід обрати надійне джерело, використовувати послідовний і прозорий метод, а також зберігати дані про обмінні курси для кожної відповідної дати. Якщо використовується середній обмінний курс, має бути можливість пояснити, як він був визначений.
В одній зі справ щодо розрахунку української пенсії суд розглядав схоже питання. Справа стосувалася законодавства про соціальне забезпечення, а не податкового права. Оскільки фактичної конвертації валюти на дату виплати не відбулося, суд використав середньоринковий курс (середньоринковий курс). Оскільки Riksbanken не публікував такого курсу для гривні (UAH), суд використав курси FOREX. Це рішення не визначає підхід, якого дотримуватиметься Skatteverket в інших справах, проте воно ілюструє один із способів обґрунтування розрахунку, коли курс UAH відсутній у базі даних Riksbanken.
Припустімо, що квартиру було придбано у 2010 році за суму в українських гривнях, яка на той момент була еквівалентна 50 000 доларів США. Зараз її продано за суму в українських гривнях, еквівалентну 40 000 доларів США. Якщо порівнювати лише еквіваленти в доларах США, здається, що продаж призвів до збитків.
Однак шведський розрахунок податку не порівнює 50 000 доларів США з 40 000 доларів США. Ціна придбання в українських гривнях конвертується у шведські крони за курсом на дату купівлі, тоді як ціна продажу конвертується за курсом на дату продажу. Витрати також конвертуються за обмінними курсами, що діяли на відповідні дати. Оскільки валютні курси змінюються, шведський розрахунок може показати прибуток, навіть якщо еквівалент у доларах США зменшився.
Тому доцільно зробити повний розрахунок у шведських кронах ще до продажу. Розрахунок, що базується лише на доларах США, або порівняння сум в українських гривнях не визначає результат оподаткування у Швеції.
Квартиру могли придбати двадцять років тому, і договір, квитанції та рахунки за ремонт могли не зберегтися. У такій ситуації варто спочатку спробувати відновити документацію: отримати копію договору, запитати архівні документи або витяг з реєстру, пошукати старі банківські виписки або звернутися до нотаріуса, забудовника чи посередника. Для успадкованого або подарованого майна можуть знадобитися документи, що належали попередньому власнику.
Витрати на ремонт та покращення іноді можна підтвердити іншими доказами, окрім квитанцій. Фотографії, креслення, дозволи, банківські перекази та інші матеріали можуть допомогти встановити факт виконання робіт, час їх проведення та обсяг. Остаточну оцінку доказів здійснює Шведське податкове агентство (Skatteverket).
Однак фактичну вартість придбання, як правило, не можна замінити поточною ринковою оцінкою. Якщо суму неможливо підтвердити, існує ризик, що відрахування не буде дозволено.
Продаж декларується за той рік, у якому сторони підписали обов'язковий договір. Наприклад, якщо договір було підписано у 2026 році, продаж відображається у податковій декларації, що подається у 2027 році. Дата остаточного розрахунку покупцем або дата надходження коштів на банківський рахунок не завжди визначають рік декларування.
Відповідна форма залежить від того, як майно класифікується у Швеції. Це може бути форма K5, K6, K7 або інший додаток. Форму не слід обирати лише на основі опису майна в українському договорі.
Перед поданням декларації корисно зібрати договір купівлі-продажу, докази оплати, документи щодо комісії агента з нерухомості та інші витрати на продаж, а також матеріали, що стосуються ремонту та покращень. Якщо податок було сплачено в Україні, потрібні документи, що підтверджують нарахування та сплату. Якщо застосовувалася ставка 0%, слід зберегти документи, що підтверджують підстави для такого застосування. Для успадкованого або подарованого майна потрібні документи щодо способу набуття права власності та, за можливості, вартість придбання попереднім власником.
Ще одне часте запитання стосується відстрочення податку на приріст капіталу (uppskov). Таке відстрочення пов'язане з купівлею житла у Швеції або іншій країні в межах Європейської економічної зони. Україна не є частиною ЄЕЗ. Тому продаж житла в Україні та купівля іншого житла в Україні, як правило, не дають права на шведське податкове відстрочення.
Перед продажем слід з'ясувати три питання. По-перше, податковий статус продавця у Швеції та резидентство згідно з Конвенцією. По-друге, чи доступні документи, що стосуються купівлі, ремонту та витрат на продаж. По-третє, попередній розрахунок у шведських кронах і те, чи виникне український податок, який можна зарахувати у Швеції.
Такий розрахунок часто дає інший результат, ніж просте порівняння цін купівлі та продажу в доларах США. Він також показує, яких документів не вистачає до того, як Skatteverket перевірить податкову декларацію.
Підсумовуючи: якщо ви маєте необмежену податкову відповідальність у Швеції та продаєте житло в Україні, продаж, як правило, потрібно буде відобразити у шведській податковій декларації. Україна має право оподатковувати прибуток, оскільки майно розташоване там. Швеція розраховує прибуток окремо за шведськими правилами та у шведських кронах. Остаточний податок, сплачений в Україні з того самого доходу, може бути зарахований у межах, встановлених законом. Якщо ставка українського податку становила 0%, суми для зарахування немає, і шведський результат визначається за шведським розрахунком.
Цей матеріал надано лише з інформаційною метою, він не є індивідуальною юридичною чи податковою консультацією. Skatteverket оцінює кожен випадок індивідуально, враховуючи його особливі обставини, розрахунки та підтверджувальні документи.
При копіюванні або відтворенні цього матеріалу, будь ласка, додавайте посилання на вебсайт або на організацію Help Ukraine Gothenburg. Якщо таке посилання відсутнє, організація залишає за собою право вимагати зазначення джерела.
Автор: Юлія Дангур
Офіційні джерела
Ми збираємо найважливіші новини та покрокові інструкції, щоб ви почувалися впевнено у Швеції. Дізнайтеся про свої права, обов'язки та можливості для особистого й професійного зростання — усе в одному місці.
